「個個都話山旮旯 唔通個個都鍾意山旮旯咩？」

標題黨一下，有怪莫怪～

好多專家和業內人士對 SIERRA SEA 已經分析得七七八八，有好，有壞，「值唔值得買」等等。不過，似乎沒有人注意到新鴻基在背後默默耕耘的辛苦部署。「平」真的是唯一的成功秘訣？還是有其他小秘密呢？今天我就來和大家輕鬆聊聊我的看法！

 

新鴻基的西沙大冒險：從冷門到熱門！

新鴻基這個項目就像一部長篇連續劇，從收地到規劃，耗時整整20年，終於要開播啦！670萬平方呎的面積，差不多等於三個維多利亞公園，這裡不僅有住宅，還有運動、商業和教育設施，打造出一個自給自足的小宇宙。

 

市場挑戰

雖然新鴻基的品牌響亮得像個明星，有不少忠實粉絲，但西沙這地方對大家來說還是挺陌生的，投資或進駐這裡的難度不小。

加上，2024年政府「徹辣」未能讓樓價像預期那樣反彈，反而繼續下滑（對比2021年歷史高位回落近3成），這對新鴻基的銷售策略來說可真是個大挑戰。許多朋友對這巨型項目也表示「點賣呀？/ 賣唔到啦」

新鴻基的銷售團隊知道，面對超過9000伙的住宅供應，如果失去「頭威」，未來的銷售就會變得像滾雪球一樣難。於是，他們決定不急著推盤，而是從根本出發，提升大家對這地區的認知，讓西沙變得更「上頭」。

 

專注做好一件事

去年2月，新鴻基撤回預售樓花申請，並只專心做好一件事 —— 加強市場推廣，讓大家知道西沙的潛力有「幾正」！過去一年，他們大力宣傳「西沙 GO PARK」，吸引家庭和年輕人（只係 Pickle Ball 及 Padel，已經成功俘虜一眾熱愛新興運動人仕）。

還強調過去十年對這區的道路擴建，解決大家對交通擠塞的擔憂。

而且，還和九巴協商了多條巴士線，讓大家出入市區更方便，真是貼心到不行！

 

蟷螂捕蟬，黃雀在後

在定價策略及推售時機上，新鴻基真是一絕。今年3月，當他們準備推出市場時，另一個位於大埔的項目「上然」也同步推出。首張價單折實價 $11,038，雖然交通不太方便，只有小巴接駁，但這個項目在前兩天就賣出了336伙，達到83%的銷售率，顯示出市場對低價單位的需求強烈得像追星一樣！

我原本以為新鴻基會在「上然」首個銷售日前，力爭取得預售樓花同意書，推出西沙項目來搶客，但他們選擇讓「上然」先行，做「盲公竹」（亦有可能真的是當刻未獲批預售樓花同意書，但我偏向相信前者）。儘管賣價高至 $12,000 - $13,000 水平，連代理朋友也表示「唔抵」的時候，仍不乏向隅客。有了「上然」的成功這一支強心針，新鴻基團隊，更能針對性地調整價格策略。

最終，新鴻基以折實價 $10,398推出了第一張價單，成功引起市場的關注，成為歷年票王，讓1A2期幾乎售罄，隨後又順勢推出1B期，繼續鎖定客戶。反之「上然」於SIERRA SEA 於4月15日公佈首張價單後，只錄得9宗成交。「上然」及「上然 II」兩期仍有接近 640 伙待售單位（59%）。新鴻基完美地演繹了適時的「禮讓」仍可以有豐厚的回報。

在準備此發文時，SIERRA SEA 1B 期已經開出第一張價單，折實平均呎價 $10,706， 是否 「平」則見仁見智，但據市場消息，應該還有不少向隅客，不排除價單單位再度沽清。我們拭目以待 SIERRA SEA 1B 期最終取得的銷售成績啦！

以上僅為我的個人分析，並不代表他人或文中提及的任何人或公司的立場。

歡迎大家留言討論，分享一下你的看法。

 

發佈時間：2025 年 5 月 8 日